Investiere souverän
in Immobilien.

Der Marktwert eines Zinshauses wird über das Ertragswertverfahren ermittelt: Jahresnettomiete × Vervielfältiger (Faktor 18–30 je nach Lage und Zustand). Zinshaus berechnet zusätzlich Bruttomietrendite, Nettomietrendite, NOI, Cashflow und Eigenkapitalrendite – die Werte, die Banken, Steuerberater und erfahrene Investoren zur Bewertung nutzen.

Seit Dezember 2020 begrenzen die §§ 656c/656d BGB den Käuferanteil auf höchstens die Hälfte der Gesamtcourtage – allerdings nur, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Üblich sind dann 3,57 % vom Kaufpreis je Partei (inkl. MwSt.), in Hamburg 3,125 %. Für ein Zinshaus als Mehrfamilienhaus gilt die Grenze nicht: dort ist der volle ortsübliche Käuferanteil zulässig, in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bis 5,95 %. Zinshaus berechnet die Courtage automatisch je Bundesland und Objekttyp als Teil der Kaufnebenkosten.

Zinshaus berechnet alle wichtigen Kennzahlen für Immobilien-Investments: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow, NOI, DSCR, LTV, IRR, NPV und mehr. Dazu kommen KI-gestützte Analysen, Steueroptimierung mit AfA-Berechnung, 10-Jahres-Prognosen und Exit-Strategien mit Spekulationssteuer.

Die KI analysiert automatisch deine Immobiliendaten und liefert intelligente Bewertungen zu Rendite, Lage und Optimierungspotenzial. Free-Nutzer erhalten 3 KI-Analysen pro Tag, Premium-Nutzer haben unbegrenzten Zugang zu allen KI-Funktionen.

Die Free-Version bietet die Grundlagen (Bruttomietrendite bis Cashflow), 3 KI-Analysen pro Tag und ein gespeichertes Objekt, enthält aber Werbung. Premium ist komplett werbefrei und schaltet unbegrenzte KI-Analysen sowie erweiterte Berechnungen frei: Steueroptimierung, Profi-Kennzahlen (NOI, DSCR, LTV), dynamische Renditen (IRR, NPV), 10-Jahres-Prognosen, Risikoanalyse und Exit-Strategie – plus unbegrenzte Objekte.

Die App berechnet die Absetzung für Abnutzung automatisch basierend auf dem Baujahr: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2 % für 1925–2022 und 3 % für Neubauten ab 2023. Zusätzlich wird die neue degressive AfA (5 %) für Neubauten zwischen 10/2023 und 09/2029 unterstützt.

Die App berechnet alle Kaufnebenkosten automatisch: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (geschätzt 1,5 %) sowie optionale Maklergebühren. Du wählst einfach das Bundesland und siehst sofort die korrekten Werte.

Die Risikoanalyse zeigt dir kritische Schwellenwerte: Bei welchem Zinssatz wird dein Cashflow negativ? Wie viel Leerstand verträgt dein Investment? Dazu gibt es Stresstests für steigende Zinsen und Worst-Case-Szenarien mit kombiniertem Leerstand und Zinsanstieg.

Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren, zahlst du Spekulationssteuer auf den Gewinn. Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Die Exit-Strategie berechnet die Steuerbelastung und zeigt den optimalen Verkaufszeitpunkt.

Ja, nach der Anmeldung mit Google, Apple oder E-Mail werden alle Objekte automatisch in der Cloud gespeichert. Die App funktioniert auch offline – Änderungen werden bei Verbindung synchronisiert. Alle Daten sind verschlüsselt und DSGVO-konform.

Übersteigen Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren 15 % des Gebäudewerts, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die App überwacht diese Grenze automatisch.

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis × 100. Beispiel: 12.000 € Jahresmiete bei 240.000 € Kaufpreis ergibt 5,0 %. Zinshaus berechnet zusätzlich die aussagekräftigere Nettomietrendite (nach Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung) sowie die Eigenkapitalrendite (nach Finanzierung).

Als Daumenregel gilt in Deutschland: Bruttomietrenditen ab 4 % gelten in Großstädten als solide, in B- und C-Lagen werden oft 5–7 % erwartet. Entscheidend ist aber die Nachsteuer-Eigenkapitalrendite – und die hängt von Zinssatz, Tilgung, AfA und Steuersatz ab. Zinshaus rechnet alle Kennzahlen parallel, damit du Lagen ehrlich vergleichen kannst.

Neben Brutto- und Nettomietrendite tragen die Eigenkapitalrendite, der Cashflow, NOI, DSCR und LTV die Entscheidung. Bei längerem Halten sind dynamische Kennzahlen (IRR, NPV) und eine 10-Jahres-Prognose wichtig – Zinshaus liefert alle Werte direkt nebeneinander.